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Primer Informe Técnico a Municipalidad

Convenio Urbanístico para el Desarrollo del Distrito Estación Mendoza

Análisis de Diferencias entre Propuesta ganadora del Concurso y

Colegio de Arquitectos de Mendoza.

 

INFORME TÉCNICO

Después de un cuidadoso análisis del Master Plan del que hemos tomado conocimiento por la promulgación de la Ordenanza 3962/18, hemos advertido con preocupación, importantes diferencias que distorsionan las bases y la propuesta ganadora del Concurso en los criterios esenciales de ordenamiento que definirán la futura urbanización de la zona.

Al ser una zona de características especiales y delimitada por bordes muy claros, debe plantear un cambio que represente innovación respecto de la forma de construir el nuevo tejido urbano, estableciendo nuevos parámetros de desarrollo urbano. (Clausula 19, Convenio Concurso Nacional Ideas de Master Plan para Indicadores Urbanísticos de los predios del Ferrocarril-Estación Mendoza- Decreto 1370. Municipalidad de la Ciudad de Mendoza)

La búsqueda de nuevos parámetros de desarrollo no puede alejarse de nuestra condición y carácter de ciudad oasis, con una marcada necesidad de preservar espacios verdes por razones ambientales.

Este criterio, está claramente presente en la propuesta ganadora del concurso del Distrito Sustentable, donde se propone una reinterpretación del espacio público forestado, inspirado en el concepto de nuestra ciudad oasis.

La propuesta no es sólo la continuidad de la trama vial de la cuadrícula existente, sino que además el proyecto urbano ganador del concurso, propone un planteo innovador en la forma de integrar a la trama urbana consolidada, grandes superficie indivisas a través de un sistema de circulaciones peatonales o con medios no motorizados, plazas secas, parque lineal y estacionamiento subterráneo.

 

CRITERIOS DE PROPUESTA GANADORA DEL CONCURSO

Resumen de Ideas conceptuales de diseño urbano

 

Proyecto de Diseño Urbanístico donde la propuesta de parque y arboles garantiza la calidad ambiental.

Tratamiento diferenciado del borde oeste de la zona a intervenir donde propone un circulación peatonal y no motorizada, como acceso y vía de conexión al distrito, bordeando un importante espacio verde parquizado.

Planteo de un parque lineal que incluye circuito peatonal y ciclovías vinculando espacios públicos de usos mixtos que condicionarán fuertemente la estructura urbana futura del suelo privado en función de una nueva forma de habitar.

Usos del suelo

Propuesta de usos de mínimo impacto y marcado perfil cultural para las edificaciones de valor histórico y patrimonial existente con actividades concordantes con el espíritu y vocación deseados para el sector.

El proyecto ganador del Concurso establece los lineamientos para los usos posibles, la gestión y la puesta en valor de los componentes del patrimonio ferroviario cultural en el sector oeste de predio.

Parcelamiento

  • Aprovechamiento integral del suelo disponible en contraposición a los espacios residuales que genera un loteo convencional generado por la inversión privada de la propuesta elaborada por el Ejecutivo Municipal.
  • Estacionamientos subterráneos privados pensados desde el subsuelo generando una modulación a los edificios en superficie.

Indicadores

  • Densidades propuestas por el proyecto ganador resultan que moderadas garantizando una situación de equilibrio para un sector colindante con un proyecto urbano de alta densidad aún sin habitar cuyo impacto real sobre la dinámica de ciudad aún se desconoce. (Conjunto Residencial PRO.CRE.AR)
  • Porcentajes de ocupación del suelo público y privado que determinaron una previsión de 50% de espacios verdes y una densidad de 500 hab/ha, en concordancia con lo fijado por las bases del concurso
  • Planteo morfológico con criterios de vinculación al entorno edilicio edificado en contraposición a liberar la morfología a un tamaño de parcela indefinido basado en la Ley de Loteos y no de la espacialidad y morfología urbanas.
  • Selección de perfiles urbanos que determinan alturas en forma escalonada en función del paisaje y el aprovechamiento óptimo de visuales para cada tipología habitable o de usos del suelo.

 

CRITERIOS DEL CONVENIO URBANÍSTICO MUNICIPAL QUE REGLAMENTA EL PREDIO

Ideas conceptuales de diseño urbano

  • Si bien, la trama vial respeta parcialmente el esquema de circulación adoptado por la propuesta ganadora, la propuesta de un fraccionamiento interno tradicional, con ausencia de indicadores que reglamenten morfología, tipologías, perfiles deseados por borde y relación con el entorno desde normativa, dejará librada a la inversión privada la configuración futura del mismo.
  • La prolongación del Pasaje Villalonga, eje estructurante de gran valor en el conjunto patrimonial histórico ferroviario, abrirá frentes a fraccionamientos privados lo que comprometerá la unidad del sitio urbano, modificando el destino y la vocación natural de la manzana.
  • El destino de los edificios y demás componentes patrimoniales, definidos en normativa y en las bases del concurso, no se encuentra definido. Resulta imprescindible, desde el punto de vista del patrimonio cultural, completar relevamientos, identificar y valorar todos los componentes existentes en el predio, definiendo su destino para luego proponer superficies de construcción como lo indica la Ordenanza.

Parcelamiento

  • Al adoptar regulaciones establecidas en la Ley de Loteo y la ausencia de parámetros mínimos de parcelamiento obligatorio, estimula la generación de un tejido tradicional, con determinación de lotes convencionales y espacios residuales en función del poder adquisitivo del inversor. Se pierde así, la oportunidad de generar un espacio urbano innovador que funcione según los nuevos paradigmas en la forma de habitar una ciudad.
  • Esta situación se agrava al considerar los temas vinculados al estacionamiento que quedaría librado a las posibilidades del lote adquirido por cada inversor con una regulación actual que no exige estacionamiento para cada unidad de vivienda.
  • El impacto de la necesidad de estacionamiento en el entorno construido por la incorporación de nuevos usuarios y actividades mixtas a la ciudad existente, no ha sido considerado.

Usos del suelo

  • La propuesta de usos permitidos sin zonificación es tan amplia que el distrito adoptará modalidades de crecimiento espontáneo según la capacidad financiera de los inversores adquirentes de lotes, propio de una ciudad no planificada no ordenada.

Indicadores

  • La ausencia de tipologías y morfologías esperadas, sin ninguna indicación mínima orientativa, no garantizará la relación armónica interna y menos aún con el entorno existente considerando que cada borde representa una situación urbana diferente. Esto también queda librado a la propuesta privada.
  • La propuesta de regular solamente por el total de metros a construir por manzana resulta insuficiente ya que la morfología resultante y el tejido parcelario dependerá del poder adquisitivo de los inversionistas.
  • Las densidades esperadas no están especificadas con suficiente claridad, lo que resulta esencial para determinar:

a. la cantidad de espacio verde necesario según número de habitantes y usuarios para mantener los índices de calidad de vida recomendables según la Organización Mundial de la Salud.

b. La infraestructura complementaria a construir vinculada a los servicios públicos: sistema de protección antialuvional, agua potable, y provisión de energía.

c. Los temas vinculados al espacio verde, no son menores ya que por su calidad de último y único vació urbano de tierra pública en Ciudad Capital, su privatización debería ser                                          cuidadosamente planificada.

  • En cuanto al incremento de infraestructura complementaria al aumento de densidad edilicia, no se establecen parámetros de responsabilidad

para su proyecto y ejecución, que aseguren la capacidad de soporte del suelo en función de la densidad permitida: agua potable, energía, cloacas, drenaje aluvional.

Se sugiere la creación de un fondo de reserva con el producto de la venta de la tierra pública para financiar la construcción de infraestructura y gestión del suelo público. (Cláusula 19, Convenio Concurso Nacional Ideas de Master Plan para Indicadores Urbanísticos de los predios del Ferrocarril-Estación Mendoza- Decreto 1370. Municipalidad de la Ciudad de Mendoza)

Celebramos la articulación entre el sector privado y público cuando generará propuestas que estimulen la producción de la ciudad.

Sin embargo, en la planificación articulada, es importante señalar la diferencia entre los roles de cada sector.

Mientras la inversión privada o propietarios de fracciones persiguen sólo la rentabilidad comercial, el Estado debe garantizar aquellos bienes tangibles e intangibles de valor colectivo, como lo son los elementos de soporte de la inversión que configurarán el funcionamiento de la urbanización y aseguran el índice de calidad de vida: infraestructura y servicios, espacio verde, preservación del paisaje, bienes patrimoniales y desarrollo sostenible.

El Estado debe liderar además los procesos de transformación que la ciudad necesita.

Para ello, debe aceptar el desafío de definir y orientar, mediante normativa precisa, modelos de desarrollo urbano innovadores que representen los nuevos paradigmas del desarrollo sostenible.

Es opinión de este Colegio que se debe volver a lo acordado en las bases del concurso “Distrito sustentable” y a los lineamientos que surgieron del proyecto ganador. La sociedad tiene los ojos puestos en el destino de este terreno irrepetible y es esta la última oportunidad para establecer un nuevo paradigma de urbanización, edificación y de espácios públicos. Merece una respuesta acorde a las ansias de habitar una ciudad que mire hacia el futuro, que sea atractiva y amable para con sus habitantes, que movilice el deseo de pertenecer, permanecer y construir.

 

Artículo Publicado por:
Observatorio

El Observatorio Urbano es un instrumento del CAMZA para la participación permanente en políticas urbanas y territoriales, la generación de conocimientos en interpretación de fenómenos complejos urbano-territoriales, la gestión en los espacios de participación institucional, superación de barreras de información y favorecimiento de la equidad en el manejo de ella, entre otros aspectos.

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